اجاره نامه های اردیبهشت با چه نرخی امضاء شدند؟

به گزارش راکو، هر دو سطح «رشد ماهانه» و «رشد نقطه ای» اجاره بهای مسکن، بالاتر از «میزان متعارف و قابل تحمل» برای بازار اجاره نشین هاست و در مقایسه با روند یکسال 1402، از «بازگشت تب به نبض اجاره خانه» حکایت دارد.

آنچه بروز تب را تایید می کند، از یکسو، «رشدهای سالانه اجاره بهای مسکن بر اساس میانگین تاریخی» است که همواره زیر 13 درصد –تا پیش از عصر جهش قیمت ها یعنی تا قبل از سال 97- بود و از سوی دیگر، «میزان افزایش حقوق و دستمزد مستاجرها در سال جاری» است که حداکثر 30 درصد بوده است. به این ترتیب، افزایش 43 درصدی اجاره بها در کشور در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته، به مراتب بالاتر از «روند گذشته رشد سالانه» و «توان مالی اجاره نشین ها» است.

بررسی های «دنیای اقتصاد» از علل شیوع دوباره «تب تورمی» در بازار اجاره مسکن نشان می دهد، سه علت در «شتاب گیری رشد اجاره بهای مسکن» نقش دارد.

علت اول که وزن آن در مقایسه با دو علل دیگر، «پایین» و شاید «بسیار کم اثر» باشد، به «تغییر فصلی موعد بخشی از قراردادهای اجاره» از «بعد از عصر کرونا» مربوط می شود.

در سال های کرونا و بعد از آنکه دولت تصمیم به «تعیین سقف رشد اجاره بهای سالانه» برای «کمک به اوضاع هزینه ای مستاجرها به واسطه تعطیلات و رکود کرونایی» گرفت، در مقطعی در همان دوره، دو طرف این بازار برای تنظیم شدن با شرایط جدید، قراردادهایی که پایان سال و تابستان، سررسید می شدند را به میانه بهار سال بعد منتقل کردند.

به این ترتیب، بخشی از «افزایش سرعت رشد اجاره بها در اردیبهشت امسال» می تواند ناشی از این باشد؛ هرچند در اردیبهشت دو سال گذشته، این صعود ماهانه تورم اجاره محسوس نبوده است و از این منظر، این علت ممکن است بسیار خفیف باشد.

علت دوم اما به «تفاوت بازار اجاره» با سایر بازارهای تحت تسلط سیاستگذار برای «تنظیم قیمت در کوتاه مدت» برمی گردد.

در برخی بازارها سیاستگذار هنگام تغییر صعودی قیمت، به «واردات محصول مشابه» رو می آورد تا بلکه در کوتاه مدت – و نه در میان مدت و بلندمدت- بتواند شتاب رشد قیمت را کنترل کند.

در بازار اجاره مسکن اما امکان چنین مداخله ای توسط سیاستگذار وجود ندارد و تورم اجاره به شکل طبیعی و قابل انتظار کارشناسان، از دو فاکتور «تورم عمومی» و «تحولات بخش مسکن» جهت می گیرد.

طی سال های گذشته «صعود تورم عمومی به سطوح بالاتر از میانگین تورم تاریخی»، سطح رشد قیمت انواع کالاها و خدمات، از جمله اجاره بها را نیز افزایش داد. رشد قیمت ها در کل سبد هزینه خانوار، ریشه های مشترک دارد و اقدام برای کنترل یک قیمت مطابق تجربه های شکست خورده، باعث مهار رشد آن قیمت نمی شود بلکه باید «سیاست های موثر بر رشد همه قیمت ها یعنی تورم عمومی» به کار گرفته شود.

علت سوم که وزن اثرگذاری آن در این مقطع، از تورم عمومی شاید بیشتر باشد، «وضعیت روند تقاضای مسکن» است.

از 97 تاکنون، سال به سال بازار اجاره نشینی شاهد «روند رشد تقاضا و ورود جریان پایدار متقاضی اجاره نشینی» بوده است. علت این ورود پایدار جریان تقاضا به بازار اجاره مسکن، «قطع پایدار جریان ورود تقاضای خانه اولی به بازار خرید مسکن» بوده است.

جهش های مکرر قیمت مسکن طی 6 سال گذشته، توان مالی برای صاحب خانه شدن را پایین آورده است و بخش قابل توجهی از زوج های جدید در هر سال روانه بازار اجاره مسکن می شوند. از این منظر و با توجه به اینکه رکود عرضه مسکن در این سال ها وجود داشته و گروه قابل توجهی از چندخانه ای ها نیز میلی به اجاره داری ندارند، این عدم تعادل باعث می شود تورم اجاره مسکن در سطح نامتعارف قرار بگیرد.

سال گذشته، اجاره بهای مسکن بر اساس داده های مرکز آمار، به صورت میانگین 40.7 درصد نسبت به سال 1401 افزایش پیدا کرد. تورم اجاره در اردیبهشت امسال اما بیشتر از میانگین رشد سال گذشته شده است. شاید کاهش و ثبات نسبی قیمت مسکن در میانه سال گذشته –از ابتدای تابستان تا پایان پاییز- باعث شد بخشی از تقاضای مسکن بتواند در آن مقطع اقدام به خرید کند و بعد از جهش آخر سال قیمت، این حرکت متوقف شود و اکنون اثر این توقف روی سرعت رشد اجاره بها خود را منعکس کند. البته فاصله 2 تا 3 واحد درصدی رشد اجاره بها بین تورم سال گذشته و تورم نقطه ای امسال ممکن است آنچنان معنادار نباشد اما تغییر جهت تورم اجاره از مسیر کاهشی سال گذشته به مسیر افزایشی، قابل تامل به نظر می رسد.

گسل تورم اجاره «تشدید» شد
داده های جدید از نبض اجاره بهای کشوری یک فاکتور دیگر را قابل بررسی می کند.

گزارش «دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است، نسبت تورم اجاره مسکن به تورم عمومی در اردیبهشت امسال به 1.39 رسید. این نسبت تا قبل از نیمه دهه 90، زیر عدد یک بود به این معنا که «سرعت رشد هزینه های زندگی خانوارها» بیشتر از «سرعت رشد اجاره بها» بود اما به واسطه «اثر تورمی جهش تاریخی قیمت مسکن روی تورم اجاره» در سال های اخیر، این نسبت افزایش یافت. عدد حاصل از این نسبت در سال گذشته به یک رسید و الان، رکورد جدید زده است. این رکورد یا همان «تشدید گسل بین تورم اجاره و تورم عمومی» نشان می دهد، ریشه آن «وقایع درونی بازار مسکن ناشی از وقایع بیرونی است.» به بیان دیگر، جهش قیمت مسکن و سلب قدرت خرید در سال های اخیر که ناشی از ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی –متغیرهای بیرونی- بوده اکنون روی بازار اجاره نشینی اثر گذاشته است.

این گسل تورمی در بازار اجاره، وزن هزینه ای اجاره بها برای خانوارهای اجاره نشین را در مقایسه با سایر فاکتورها نشان می دهد با این تفاوت که برخی اقلام در سبد هزینه خانوار در شرایط تورم بالا، از سبد خرید حذف می شود اما حذف فاکتور اجاره برای خانوارها غیرممکن است.

تورم اجاره و قانون جدید
ماه گذشته «قانون تعیین سقف رشد برای اجاره بها» ابلاغ شد. این قانون که تحت عنوان قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بهاست، دولت را مکلف کرده است در استان هایی که تورم عمومی سالانه در آنجا بیش از 30 درصد است، برای رشد اجاره بها، سقف تعیین کند. سقف باید از نصف تا 100 درصد تورم عمومی باشد. گزارش «دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است، دولت قصد دارد تا پیش از شروع تابستان، ضوابط اجرایی این قانون را تدوین و از ابتدای تابستان آن را اعمال کند.

در این صورت، تورم سالانه 1402 به احتمال زیاد ملاک عمل دولت برای تعیین رشد مجاز اجاره بها در تابستان 1403 قرار می گیرد. تورم عمومی سالانه در سال گذشته 40.7 درصد شد. در این صورت برای تابستان امسال سقف رشد اجاره بها در قراردادها بین 20 درصد تا 40.7 درصد ممکن است تعیین شود.

اگر این نرخ تعیین شود، فاصله بین آن تا تورم اجاره مسکن فعلی (43درصد)، دست کم 3 واحد درصد خواهد بود.

چنین فاصله ای در قالب یک سناریو، توسط بخشی از موجرها چشمگیر نیست و چون با نبض واقعی اجاره بها در بازار به صورت نسبی همخوانی دارد، مورد پذیرش قرار می گیرد.

در قالب سناریوی دیگر چنانچه در ماه های آتی، داده های رسمی از «تداوم افزایش نرخ تورم اجاره بها (بیشتر شدن سرعت رشد هزینه اجاره مسکن)» حکایت داشته باشد و آن گسل، باز هم بیشتر شود، بازار اجاره واکنش دیگری ممکن است نشان دهد.

در حال حاضر دو راهکار مالیاتی برای «افزایش نسبی عرضه آپارتمان اجاره ای در کوتاه مدت» در بازار وجود دارد. راهکار اول، «معافیت از پرداخت مالیات اجاره ، مستقل از متراژ برای واحدهایی است که در حال حاضر بدون استفاده نگهداری می شوند.» این اقدام می تواند تا حدودی زمینه ورود واحدهای مسکونی متعلق به دو یا چندخانه ای ها را به بازار مصرف فراهم بیاورد. راهکار دوم، «معافیت از پرداخت مالیات خانه خالی برای آن دسته از آپارتمان هایی است که پیامک مالیاتی به مالکان شان ارسال شده و برگه مالیاتی برایشان صادر شده است.»

راهکار پایدار اما «کاهش سطح تورم عمومی به کانال 20 درصد» و «کاهش قیمت مسکن» است که چون تورم اجاره تابعی از این دو فاکتور است، آن نیز در مسیر کاهش قرار خواهد گرفت.

220